Návrh územní studie pro cohousing 9 Pramenů

Představte si, že bydlíte na pozemku uprostřed ovocného sadu, v samotném srdci malé obce. Ráno vstáváte a kocháte se pohledem na místní zříceninu hradu. Uvaříte si kávu a jdete si sednout na terasu za sousedy, kteří právě s dětmi také snídají na terase. Se všemi sousedy máte vřelý přátelský vztah. Okolo Vašeho domu jsou další podobné domy jako ten Váš, nikde žádné betonové ploty, pouze hlavní cesta, jíž přijíždíte ke svému domu. Všechny z nich jsou sestoupeny do magického kruhu, uvnitř kterého je prostor na společné aktivity, dětské hrátky a spousty nezapomenutelných zážitků... Zdá se Vám to jako sen? U nás v cohousingu 9 Pramenů toto bude brzy realita.

Na podzim roku 2013 jsme v cohousingu přikoupili další stavební pozemky v domnění, že nadcházející rok se budeme moci pustit do budování dalších částí našeho společenství. Měli jsme jasnou představu, která nás vedla kupředu až do doby, než jsme prozřeli, že náš sen se bude muset přizpůsobit požadavkům české legislativy. Koupené pozemky totiž podléhají návrhu územní studie, která dosud nebyla zpracovaná. Tak začala naše cesta „komunitního developingu“.

Uvnitř kruhu vzniká prostor, kde lidé mohou společně trávit čas a potkávat se

Sen versus realita

Ještě před zjištěním nutnosti realizovat územní studii jsme předpokládali, že společné centrum cohousingu se bude nacházet právě na nově koupeném pozemku. Žádné jiné pozemky k zastavění určené nebyly a ostatní stavební parcely byly určeny ke stavbě rodinných domů. Avšak ve chvíli, kdy jsme se pustili do urbanistické koncepce, uvědomili jsme si, že umístění centra ve středové části celé komunity není zcela vhodné. Umístění by bylo velmi výhodné z hlediska blízkosti k jednotlivým pozemkům členů. Nicméně velmi nevýhodné z hlediska budoucího provozu v centru, které má sloužit nejen bydlícím rodinám, ale také veřejnosti pro pořádání kurzů, přednášek, a workshopů. Z tohoto pohledu umístění centra najednou ztratilo smysl a po mnoha diskuzích a úvahách jsme došli k novému nápadu vyměnit stávající nezastavěné stavební pozemky pro budoucí rodinné domy za pozemky určené pro centrum. Touto změnou se nám podařilo centrální budovu posunout na samotný začátek území, kde bude mnohem snazší řešit parkování, zásobování a oddělení veřejného a polosoukromého prostoru. 

Musí se realizovat územní studie – jak tedy začít?

Jeden z velkých přínosů cohousingu nebo jiných druhů komunitního bydlení je různorodost povolání jednotlivých členů. Každý je profesionál ve svém určitém oboru. Díky spolupráci těchto rozličných profesí a dovedností, jsme schopni navenek tvořit silný celek. Jinak tomu nebylo ani při tvorbě územní studie. Dle zákona a vyhlášek je nutné, aby studii zpracovával architekt. Na tvorbě studie se tedy podílel architektonický ateliér CO-ARCHITECTS, jež je velmi úzce spjatý se vznikem 9 Pramenů. Návrh cohousingu je velmi specifický z hlediska urbanismu, proto je důležité, aby člověk, který takový projekt bude tvořit, byl minimálně obeznámen o základních prostorových principech cohousingu. Územní studie kromě rozmístění domu musí řešit technické napojení infrastruktury. Je vhodné toto vše s archiktektem konzultovat – zdali je vhodnější napojení na stávající sítě (např. kanalizace), nebo se musí hledat jiné řešení. Samozřejmě záleží, jakou formou budování se skupiny vydají (developing, svépomocí,….). Je však nutné vzít v úvahu finanční, časovou a technickou náročnost jednotlivých sítí a cest, tak, aby byly splněny požadavky hasičů, legislativy, a především obyvatel budoucího sdíleného bydlení.

Návrh územní studie

Územní studie z pohledu architektonického návrhu

„Územní studie na Starém Jičíně řeší navržení lokality pro bydlení na území o rozloze 1,13 ha. V tomto území bylo navrženo celkem 9 rodinných dům na parcelách o průměrné rozloze 1000 m2. Celá lokalita je napojena na jednopruhovou obousměrnou komunikaci. Ta je přímo napojena na 4 rodinné domy. Pro další 4 rodinné domy jsou navrženy parkovací stání, tak aby středová část nebyla zbytečně zatížena dopravou a mohla fungovat především jako plocha pro střetávání lidí. Urbanistická koncepce je dána tvarem lokality a konfigurací terénu. Při návrhu byly respektovány nejen místní podmínky, ale zároveň jsme se snažili reagovat jiným prostorovým uspořádáním na možnosti, které taková místa v srdci malebných obcí mohou přinášet. Kruhovým uspořádáním jsme chtěli docílit, aby obyvatele jednotivých domů mohli podporovat sousedské vztahy. Jedna část pozemku je orientovaná do středové části, kde mají obyvatelé možnost se potkávat, scházet, děti si zde můžou hrát. Druhá část pozemku je čistě soukromá pro každý dům, tak aby každý mohl trávit čas, dle svých potřeb. Předpokládá se, že domy mezi sebou nebudou mít oplocení, čímž se dá dosahnout opticky mnohem ucelenějšího, přirozenějšího a integrovanějšího prostředí. Místo je kouzelné svým umístěním, ať už východní část tvoří nádherná dominanta hradu, nebo západní část, kterou tvoří nekonečné vrcholky Moravské brány. Ať už má člověk dům na kterémkoli z navržených pozemků, všechny mají možnost vidět krásy místního prostředí.“

Nikde nebudou žádné ploty mezi domy

Potyčky s českou legislativou

Ačkoli dle výše uvedených slov vypadá, že vše je úplně jednoduché takto navrhnout, zdání klame. Inspirováni příklady uspořádání cohousingu ze zahraničí, jsme na Starém Jičíně navrhli uspořádání, které prostor definuje na část veřejnou, soukromou a polosoukromou. To, co bylo úplně klíčovým a řekla bych „kreativním“ úsilím bylo najít takové řešení, jež bude uplatňovat zahraniční příklady, ale zároveň bude v souladu s českými normami, zákony a vyhláškami. S návrhem studie se začalo na podzim roku 2014 a teprve v létě 2015 bylo vše oficiálně schváleno a odsouhlaseno. Přitom když si prostudujete dokumentaci, neuvidíte na první pohled nic, co by mohlo být náročné na řešení a přece jen bylo:

1) Budování cesty v nezastavitelném území

Největším časově náročným řešením byla domluva s úřady (konkrétně ZPF). Na skice č. 2 je znázorněn náš návrh cesty přes nezastavitelné území tak, že vznikne menší trojúhelníkový pozemek. V tomto místě by vznikl ovocný sad, jež by vytvořil příjemný předěl mezi cestou a úzkým pozemkem nad ní. Stromy v sadu by mohly tvořit větrnou bariéru před severními větry. Z hlediska nejkratších vzdáleností a plochy cesty je tato varianta nejvýhodnější. Životní prostředí (konkrétně ZPF) měl na to odlišný názor a tvrdili, že cesta musí vést přesně podél hranic pozemku (viz skici č.1). jelikož náš návrh vede ke "zbytečně" velkým záborům zemědělské půdy. Pro nás jako investory a architekty, byl návrh č. 1 nesmyslný a zbytečně by komplikoval budování cesty, náklady na cestu by byly vyšší a navíc by cesta byla velmi blízko pozemku, čímž by ho opticky zmenšila. Bylo velmi těžké najít argumenty, které by byly dostatečné pro ZPF, aby mohlo vznik cesty a trojúhelníkového pozemku akceptovat. Nakonec jsme došli k jednotnému řešení, neboť jsme požádali projektanta vodohospodářských staveb, aby posoudil odtokové podmínky v území. Projektant vyhodnotil, že bude vhodné na trojúhelnikovém pozemku vytvořit „průleh“, jež bude odvodňovat kopec výše. Díky tomuto řešení „průleh“ může vzniknout nad cestou, místo pod cestou, čímž se celkově zabere mnohem méně zemědělské půdy, než se na první pohled jevilo v první, námi navrhované, variantě.

2) Parkování aut, aneb, jak co nejméně území zatížit asfaltovými plochami

Dle českých norem, je nutné zajistit pro rodinný dům do 150 m2 2 parkovací stání. Na první pohled je to zcela standardní požadavek, který se musí řešit u všech nově vznikajících pozemků. V našem případě menší komplikace nastaly ve chvíli, kdy jsme se domluvili, že chceme, aby plocha cesty byla co nejmenší z hlediska nákladů na realizaci a zároveň aby auta nezajížděla do "vnitroprostoru kruhu". Navržený kruhový prostor je primárně určený pro pohyb dětí a ostatních obyvatel. Víme, že auta dnes tvoří také ve městech dost velkou bariéru mezi veřejným a soukromým prostorem. Vzhledem k tomu, že v cohousingu je velmi důležité dbát na oddělení veřejného a soukromého prostoru prostorem poloveřejným (polosoukromým), kde se lidé budou potkávat a mít příležitost budovat a prohlubovat vztahy, navrhli jsme „centrální“ parkovací místo. Výsledkem je návrh 8 domů, z čehož 4 jsou přímo přístupné z cesty a pro další 4 domy vznikl rozšířením cesty parkovací pruh. Tímto řešením se nám podařilo redukovat dopravu „uprostřed“, lidé jsou „nuceni“ procházet mezi domy (dochází k sociálnímu kontaktu) a využívají tak více poloveřejný prostor uprostřed.

3) Jak vyřešit kanalizaci?

Dost velkou diskuzi jsme v cohousingu vedli ohledně návrhu kanalizace. V obci Starý Jičín je v tuto chvíli ČOV, která už nedovolí napojení dalších rodinných domů. Projekt na rekonstrukci obecní čističky sice už obec má, ale vzhledem k nákladnosti takové rekonstrukce je stále nejisté, jestli oprava čističky proběhne v průběhu 3 – 5 let. Tím pádem pro nás přicházely v úvahu možnosti a to umístění žumpy nebo domovní čistírny odpadních vod. Rozhodnutí k vybrání jedné nebo druhé technologie bylo o to více složitější, když jsme zjistili, že by se vody musely vypouštět do povrchových vod, což ale vodoprávní úřad nechtěl z ohledem na podmínky v území dovolit. Proto jsme začali zvažovat společné řešení vlastní čističky, která by fungovala pro všechny domy cohousingu. Ačkoli se to zdálo jako dobrá myšlenka (především z pohledu ekologie a soběstačnosti), z ekonomického pohledu by se jednalo o investici bezmála 1 mil. Kč. Po dlouhých diskuzích jsme skončili u řešení navrhnu žumpy jako dočasné řešení a v dohledné době, jakmile se rekonstruuje obecní ČOV, napojení na obecní kanalizaci.

Co nás čeká teď

Nyní máme v ruce projekt, jež je začátkem velké realizace. Čeká nás přepis pozemků na katastru, rozparcelování území, řešení projektu veškeré infrastruktury, která zahrnuje vodovodní řád, elektrický řád a asi nejnákladnější záležitost, budování cesty. Územní studii jsme zpočátku odhadovali na 3 měsíce práce včetně schvalování, což by také reálně bylo, kdybychom nenarazili na „překážky“. V tuto chvíli víme, že vyřizování projektu cesty a infrastruktury včetně realizace bude trvat další 1 – 1,5 rok. Předpokládáme, že se můžou vyskytnout další překvapení, ale doufám, že jsme na všechny nejdůležitější věci narazili v průběhu studie a do dvou let se nám podaří mít na nových pozemcích další rodinné domy. Máme před sebou kus práce, ale i přesto všem z nás zní v uších křik dětí pobíhajících mezi domy, zpěv ptáků mezi stromy a smích přátel, kteří právě vtipkují mezi sebou na svých terasách. Tato představa je našim motorem pro budování bydlení, které máme téměř na dosah.

Parkování je navrženo tak, aby bylo nenápadné

Napsala: Jana Dedecius Martochová